¿Y si Torrejón copiara a Berlín? El referéndum que puso contra las cuerdas a los fondos de vivienda

El 26 de septiembre de 2021, coincidiendo con las elecciones generales alemanas, los berlineses se encontraron en la papeleta con una pregunta directa: ¿debía el Senado de la ciudad elaborar una ley para socializar la vivienda de las grandes corporaciones inmobiliarias, aquellas con más de 3.000 pisos en propiedad? La iniciativa, impulsada por la campaña Deutsche Wohnen & Co. enteignen (DWE), apuntaba a un bloque de aproximadamente 220.000–240.000 viviendas, alrededor de un 13 % del parque residencial de la ciudad.

El referéndum se saldó con más de un millón de votos favorables y un apoyo cercano al 59 % de los sufragios válidos, superando sobradamente el umbral del 25 % del censo necesario para que la consulta tuviera efectos políticos. La participación rozó el 73 %, una cifra elevada en este tipo de procesos. El mensaje era claro: una mayoría social reclamaba cambiar las reglas de juego de la vivienda en Berlín.

Para comprender el alcance de lo que ocurrió aquel septiembre hay que retroceder varias décadas, a la época en la que Berlín era una ciudad con un amplísimo parque de vivienda pública y social, y seguir el hilo de las privatizaciones, la entrada de fondos de inversión y la transformación de la vivienda en un activo financiero global.

De la ciudad inquilina al laboratorio de la financiarización

Berlín ha sido históricamente una ciudad de inquilinos. La mayoría de sus habitantes vive de alquiler y, durante buena parte del siglo XX, el Estado y las empresas municipales desempeñaron un papel central como propietarios de vivienda asequible. Tras la reunificación, en 1990, la ciudad heredó un gran volumen de pisos públicos, especialmente en los barrios del antiguo Berlín Este.

A partir de mediados de los años noventa, la combinación de deuda municipal, políticas de ajuste y un clima favorable a las privatizaciones abrió una etapa decisiva. El Senado de Berlín comenzó a vender paquetes de miles de viviendas a consorcios privados y fondos de inversión internacionales. La operación más conocida fue la venta de la compañía pública GSW, con unas 60.000 viviendas, a un consorcio liderado por Goldman Sachs y Cerberus a comienzos de la década de 2000. La justificación oficial fue aliviar la deuda; el efecto estructural, reducir drásticamente el peso de la vivienda pública.

En apenas una década, el parque de vivienda en manos públicas descendió a entornos del 16 %. Al mismo tiempo, compañías como Deutsche Wohnen, Vonovia y otros grandes grupos inmobiliarios fueron incrementando su presencia, acumulando bloques enteros de edificios en barrios populares y consolidándose como actores centrales del mercado del alquiler en la ciudad.

La vivienda dejó de ser vista solo como un lugar donde vivir para convertirse en un activo financiero, susceptible de ser empaquetado en carteras, vendido, rehipotecado y cotizado en bolsa. Las reformas legales, la liberalización progresiva y los bajos tipos de interés convirtieron los pisos de Berlín en un producto atractivo para inversores que buscaban rentabilidades estables a medio y largo plazo.

En los barrios, esta transformación se traducía en procesos reconocibles: subida de alquileres muy por encima de los salarios, reformas de edificios que permitían incrementos de renta, desplazamiento de vecinos con menos recursos y llegada de nuevos residentes con mayor poder adquisitivo. La palabra gentrificación empezó a aparecer cada vez más en el vocabulario cotidiano.

Primeros intentos de frenar la escalada: del Mietenvolksentscheid al “Mietendeckel”

La tensión acumulada no tardó en expresarse políticamente. En 2015 se lanzó el Mietenvolksentscheid, un primer intento de referéndum sobre política de vivienda. Aquel proceso no llegó a las urnas, pero dejó un legado importante: redes de activistas, estructuras de organización de inquilinos y una lectura compartida de la ciudad como espacio de conflicto por la vivienda.

Años más tarde, el gobierno regional ensayó una medida muy visible: el “Mietendeckel” o congelación de alquileres. Aprobado en 2020, fijaba techos a las rentas en función del año de construcción y otras variables, y obligaba a reducir precios en determinados casos. La medida supuso un alivio para miles de hogares, pero también generó un choque frontal con el sector inmobiliario y fue recurrida ante el Tribunal Constitucional Federal, que en 2021 la declaró inconstitucional por invadir competencias federales.

Para muchos inquilinos, la caída del Mietendeckel fue un punto de inflexión: quedaba claro que limitar alquileres por la vía de una ley regional tenía un margen muy estrecho. Paralelamente, la presión sobre los hogares no desaparecía. En ese contexto, la idea de ir más allá –no solo regular las rentas, sino cambiar quién es el propietario de la vivienda– empezó a ganar terreno.

La campaña Deutsche Wohnen & Co. enteignen

La iniciativa Deutsche Wohnen & Co. enteignen (DWE) nació en 2018 con una propuesta clara: socializar la vivienda en manos de las grandes compañías inmobiliarias mediante una ley específica, apoyándose en el Artículo 15 de la Ley Fundamental, que permite la transferencia de determinados sectores a propiedad pública o a otras formas de empresa social.

DWE combinó trabajo de base en los barrios –puerta a puerta, asambleas, grupos de inquilinos por bloques y comunidades– con una intensa campaña pública: carteles morados y amarillos, presencia en redes sociales, materiales multilingües y una narrativa que conectaba el encarecimiento del alquiler con la lógica de los grandes fondos inmobiliarios.

Entre 2019 y 2021 la iniciativa superó las dos fases legales de recogida de firmas. En la segunda, recogió cerca de 350.000 firmas, de las cuales más de 175.000 fueron validadas oficialmente, muy por encima del mínimo exigido. Nunca antes una iniciativa ciudadana en Berlín había logrado este volumen de apoyo en la fase previa a un referéndum.

El referéndum de 2021: mapa de una ciudad dividida

El referéndum se celebró el 26 de septiembre de 2021, en paralelo a las elecciones federales y regionales. La pregunta sometida a voto no decretaba directamente la expropiación, pero sí instaba al Senado a redactar una ley de socialización basada en el Artículo 15 y dirigida a las grandes empresas con más de 3.000 viviendas.

El resultado final fue el siguiente:

• Votos a favor: 1.035.950 (≈ 56–59 %).
• Votos en contra: 715.698 (≈ 39 %).
• Participación: en torno al 73 % del censo.

El apoyo, sin embargo, no fue homogéneo. Algunos distritos centrales y de tradición más popular apoyaron de forma muy amplia la socialización, mientras que en zonas más acomodadas se impuso el “no”. El mapa electoral retrató una ciudad atravesada por líneas de renta, localización y modelo de ciudad.

En distritos como Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte o Neukölln, marcados por una elevada presencia de inquilinos y una fuerte presión del mercado, el “sí” se situó por encima del 60 %. En zonas de renta más alta, como Steglitz-Zehlendorf o Reinickendorf, la mayoría fue contraria a la medida.

El Artículo 15: la base jurídica de la socialización

El corazón jurídico del proyecto se encuentra en el Artículo 15 de la Ley Fundamental alemana. Este precepto, muy poco utilizado, establece que la tierra, los recursos naturales y los medios de producción pueden transformarse en propiedad pública, o en otras formas de empresa social, mediante una ley que determine el tipo y la cuantía de la compensación.

A diferencia del Artículo 14, que regula expropiaciones puntuales por razones de utilidad pública, el Artículo 15 está pensado para procesos de socialización sectorial: no se centra en una parcela concreta, sino en conjuntos de bienes considerados estratégicos para el interés general. Desde su aprobación, apenas se había debatido su uso práctico hasta que la crisis de la vivienda en Berlín lo puso de nuevo sobre la mesa.

Tras la victoria del “sí”, el Senado de Berlín creó una comisión de expertos para analizar la compatibilidad de la socialización de grandes propietarios de vivienda con la Constitución. En junio de 2023, la comisión cerró su informe: la socialización es jurídicamente posible y la compensación puede situarse por debajo del valor de mercado, siempre que se justifique en el interés general y se garantice que no es confiscatoria.

Del mandato ciudadano al proyecto de ley: un proceso largo

Aunque el referéndum no era vinculante en términos estrictamente jurídicos, sí supuso un mandato político explícito. Sin embargo, la traducción de ese mandato en una ley concreta ha sido lenta y ha estado marcada por los cambios en la coalición de gobierno berlinés.

En los años posteriores a 2021 se sucedieron los debates internos en el Senado. Algunas fuerzas defendían una aplicación ambiciosa del Artículo 15; otras preferían fórmulas intermedias o se mostraban abiertamente contrarias. El resultado fue un proceso en el que la iniciativa ciudadana percibió que el mandato de las urnas se diluía.

Ante esta situación, DWE anunció en 2023 su intención de impulsar un segundo referéndum, esta vez con un texto legal completo y detallado que pudiera someterse a votación de forma vinculante. La idea: no esperar a que el Senado redactara la normativa, sino presentar directamente un proyecto de ley elaborado desde la propia iniciativa.

En 2025, tras varios años de trabajo y consultas con juristas y académicos, la iniciativa presentó su propio borrador de ley de socialización. El texto propone transferir a una entidad de derecho público –una suerte de “institución de vivienda común”– unas 220.000 viviendas pertenecientes a grandes corporaciones, con una compensación situada entre el 40 y el 60 % del valor de mercado, calculado sobre precios de 2013, antes del ciclo más intenso de revalorización.

El coste estimado se sitúa en una horquilla de 8.000 a 18.000 millones de euros, que se financiarían mediante emisiones de deuda a largo plazo, respaldadas por los ingresos de los alquileres de las viviendas socializadas. El objetivo declarado es que la operación se autofinancie a lo largo de varias décadas sin convertirse en una carga estructural para el presupuesto corriente de la ciudad.

Socializar para estabilizar: ¿qué pasaría con los inquilinos?

Un elemento central del borrador de DWE es el modelo de gestión posterior. La propuesta plantea la creación de una “Anstalt öffentlichen Rechts” (institución de derecho público) encargada de administrar el parque de viviendas socializadas. Sus principios básicos serían:

• Mantenimiento permanente de las viviendas en el sector no lucrativo.
• Participación de inquilinos y representantes sociales en la gobernanza.
• Prohibición de vender el parque socializado a actores privados.
• Vinculación de los alquileres a criterios de coste real y capacidad de pago.

Para los inquilinos, el cambio de propietario supondría, en teoría, una mayor estabilidad. El borrador prevé limitar las subidas de alquiler en las viviendas socializadas y blindar el carácter de uso residencial frente a dinámicas especulativas. No se trata solo de un traspaso formal de titularidad, sino de redefinir las reglas de gestión y fijar la vivienda como un bien de uso y no de inversión.

Para los defensores del modelo, el efecto a medio plazo sería doble: por un lado, aliviar la presión sobre cientos de miles de inquilinos; por otro, enviar una señal estructural al mercado inmobiliario de que determinados segmentos de la ciudad quedan fuera de la pura lógica de maximización de beneficios.

Críticas y resistencias: seguridad jurídica y “buen clima inversor”

El proyecto de socialización berlinés ha encontrado una oposición frontal en organizaciones empresariales, partidos de corte liberal y asociaciones de propietarios. Sus argumentos se articulan en torno a varias ideas:

• La socialización se califica como una medida “extrema” que dañaría la seguridad jurídica y la confianza de los inversores.
• Se sostiene que el problema de fondo es la falta de oferta y que las soluciones deberían centrarse en construir más vivienda, no en expropiar la existente.
• Se alerta sobre el coste de la compensación y el riesgo de cargar a futuras generaciones con una deuda elevada.

Desde el otro lado, los movimientos por la vivienda responden que buena parte del parque cuyos propietarios se verían afectados fue, en origen, vivienda pública vendida por debajo de su valor y que la subida de alquileres y el deterioro de las condiciones de vida en la ciudad tienen un coste social que también debe contabilizarse.

Además, recuerdan que el referéndum de 2021 dejó claro que la socialización no es una propuesta marginal, sino una opción respaldada por una mayoría política y social en la ciudad. La tensión entre estas dos visiones –la de la vivienda como activo financiero y la de la vivienda como derecho social– sigue siendo el eje del conflicto.

Lecciones de Berlín para el debate europeo sobre vivienda

El caso berlinés ha convertido a la ciudad en un laboratorio de políticas de vivienda observado con atención desde otras capitales europeas. Algunas lecciones que deja este proceso ayudan a entender por qué el referéndum de 2021 ha generado tanto interés:

1. La memoria del parque público importa

Berlín no parte de cero. Sus vecinos recuerdan que una parte importante de las viviendas hoy en manos de grandes empresas fueron, en el pasado, pisos públicos o cooperativos. Esta memoria facilita que la socialización se perciba como una forma de corregir una trayectoria previa, no como una ruptura absoluta.

2. Sin organización inquilina no hay referéndum

Las cifras de firmas y los resultados del referéndum no se explican solo por el malestar con los alquileres. Detrás hay años de trabajo paciente en barrios, de redes entre inquilinos, abogados, académicos y movimientos sociales. La experiencia de DWE muestra que la organización inquilina puede traducirse en herramientas concretas de presión política.

3. Las herramientas institucionales pueden abrir grietas

Aunque el referéndum de 2021 no era jurídicamente vinculante, obligó a la clase política a posicionarse y abrió un espacio de debate que, de otro modo, quizá habría quedado relegado a los márgenes. La combinación de movilización social y mecanismos de democracia directa ha demostrado ser un catalizador.

4. El Derecho no es un muro inamovible

El debate en torno al Artículo 15 ha puesto de relieve que la interpretación jurídica es también un terreno de disputa. La comisión de expertos de 2023 mostró que existen márgenes dentro del marco constitucional para políticas de socialización, siempre que estén cuidadosamente diseñadas.

5. Los cambios profundos requieren tiempo

Nada en el proceso berlinés ha sido rápido. Entre las privatizaciones de los años noventa, el primer referéndum por el alquiler, la campaña de DWE, el voto de 2021 y el borrador de ley de 2025 hay un arco de casi tres décadas. La transformación del modelo de vivienda es un proceso largo, atravesado por cambios de gobierno, crisis económicas y disputas jurídicas.

Lecciones del caso berlinés para una ciudad como Torrejón de Ardoz

Aunque Berlín y Torrejón de Ardoz pertenecen a escalas urbanas muy diferentes, el caso berlinés ofrece claves útiles para leer el mapa de la vivienda en el Corredor del Henares. En los últimos años, Torrejón ha visto cómo una parte creciente de su parque residencial quedaba en manos de fondos de inversión y grandes tenedores, en especial en las promociones más recientes. El resultado es conocido: alquileres al alza, dificultad para emanciparse y barrios donde buena parte de los portales ya no pertenecen a pequeños propietarios, sino a sociedades vinculadas a lo que se ha bautizado como “fondos buitre”.

1. Recuperar memoria pública: qué se vendió y a quién

En Berlín, el debate sobre socialización se apoya en un dato incómodo: buena parte de las viviendas hoy en manos de grandes empresas eran, en origen, pisos públicos. Torrejón podría iniciar un ejercicio similar de transparencia: auditar qué suelo y qué promociones de vivienda pública o protegida acabaron en manos de fondos y grandes tenedores, en qué condiciones y con qué impacto sobre el parque residencial disponible para la población local.

2. Cartografiar a los grandes propietarios del municipio

El caso berlinés demuestra que es imposible intervenir en la vivienda sin saber quién tiene las llaves. Torrejón podría elaborar un mapa público de grandes tenedores: qué fondos o sociedades controlan bloques completos, en qué barrios se concentran y cómo han evolucionado las rentas en esas zonas. Este tipo de información, accesible y actualizada, permitiría justificar políticas específicas en áreas especialmente tensionadas.

3. Crear estructuras locales de defensa de inquilinos

La campaña de DWE no surgió de la nada: hubo años de trabajo en comunidades y asociaciones. En Torrejón, la mayoría de inquilinos se enfrenta en solitario a subidas de alquiler, renovaciones de contrato a condiciones peores o la incertidumbre de no saber quién hay detrás de la empresa que les arrienda el piso. Crear una Oficina Municipal de Inquilinos, con asesoría legal básica, mediación y recogida de casos, sería un primer paso factible a nivel local.

4. Ampliar el parque público con herramientas existentes

Berlín discute socializaciones masivas; Torrejón, sin ese marco legal, sí puede utilizar mecanismos que ya permite la normativa española: derechos de tanteo y retracto en ventas de grandes paquetes de vivienda, compra selectiva de pisos procedentes de ejecuciones hipotecarias, convenios con entidades sociales para destinar promociones a alquiler asequible o cesión temporal de vivienda vacía a cambio de rehabilitación y gestión.

No es una solución inmediata ni total, pero sí una forma de ir construyendo, paso a paso, un pequeño parque municipal de vivienda en alquiler que permita dar respuesta a situaciones de vulnerabilidad y moderar la presión del mercado en determinados barrios.

5. Crear un observatorio local del alquiler

Si algo enseña Berlín es que sin datos públicos no hay política sólida. Torrejón podría impulsar un Observatorio Municipal de la Vivienda que recopile y publique, con regularidad, la evolución de precios en alquiler y venta, el peso de grandes propietarios, la tasa de vivienda vacía y los desahucios registrados. Esta información, trabajada con rigor y transparencia, permitiría evaluar el impacto de las políticas locales y exigir cambios allí donde la situación empeore.

6. Frenar la consolidación de los fondos buitre

En Torrejón, como en muchas ciudades del entorno metropolitano de Madrid, la entrada de fondos en promociones completas se ha normalizado. La experiencia berlinés muestra que, cuando estos actores alcanzan un tamaño crítico, su capacidad de fijar precios y condicionar la vida de los barrios se dispara. El municipio puede, dentro de sus competencias, vigilar estas operaciones, informar a la ciudadanía y explorar vías de colaboración con la comunidad autónoma para limitar la concentración extrema de vivienda en pocas manos.

7. Abrir el debate político sin convertirlo en tabú

Lo que Berlín ha puesto sobre la mesa es que la pregunta de fondo –si la vivienda es un bien social o un activo especulativo– no puede seguir ocultándose. En Torrejón, hablar de socialización, compra pública o regulación del parque en manos de fondos no debería interpretarse como una propuesta minoritaria, sino como parte de una discusión normal en un municipio donde a muchas familias les cuesta encontrar una vivienda digna a un precio asumible.

8. Reconocer que la situación ya es estructural

El caso berlinés demuestra que, una vez consolidado un modelo dominado por grandes propietarios, revertirlo es mucho más difícil. Torrejón todavía está a tiempo de evitar llegar a ese punto en algunos barrios, pero requiere reconocer que el problema del alquiler no es coyuntural, sino estructural: afecta a jóvenes que no pueden emanciparse, a familias que destinan buena parte de sus ingresos a la vivienda y a mayores que ven amenazada su estabilidad residencial.

Una pregunta que atraviesa Berlín y también Torrejón

En 2025, la cuestión que se hicieron los berlineses en 2021 sigue sin respuesta definitiva: ¿puede una ciudad recuperar una parte significativa de su parque de vivienda y sacarla de la lógica especulativa del mercado?. En Berlín, la respuesta dependerá de si el segundo referéndum ve la luz, de cómo se concrete la ley de socialización y de las decisiones que adopten los tribunales.

En Torrejón de Ardoz, la misma pregunta llega por otra vía: la presión de los fondos, la dificultad para acceder a un alquiler asequible y la ausencia de un parque público relevante obligan a plantear qué papel quiere jugar el Ayuntamiento en el futuro de la vivienda. No se trata de copiar mecánicamente lo que hace Berlín, sino de decidir si el consistorio se limita a observar o asume que la vivienda forma parte de las responsabilidades centrales de cualquier política municipal.

Lo que ocurra en la capital alemana marcará un precedente importante en Europa, pero lo que haga cada ciudad –también Torrejón– determinará el día a día de miles de vecinos. Si la vivienda se consolida como un bien de inversión, el acceso seguirá dependiendo de la capacidad de pago de cada familia; si se refuerza como bien social, hará falta voluntad política, planificación y asumir que determinadas decisiones incomodan a los intereses financieros.

Entre Berlín y Torrejón hay kilómetros de distancia, pero comparten un dilema de época: decidir de qué lado se inclina la balanza cuando el derecho a un techo digno choca con la lógica de los beneficios.