El Ayuntamiento ha dado su aprobación inicial para multiplicar por más de cuatro la edificabilidad de la ciudad deportiva del Real Madrid. Con la futura Ley LIDER, operaciones como esta ya no necesitarán ni siquiera que la administración tome la iniciativa.
La parcela DO 190, dentro del ámbito de Ciudad Aeroportuaria y Parque de Valdebebas, acoge desde hace más de una década la ciudad deportiva del Real Madrid: 1,19 millones de metros cuadrados calificados como suelo dotacional deportivo privado. El pasado 30 de julio, el Pleno del Ayuntamiento de Madrid aprobó inicialmente una modificación puntual del Plan General que abre la puerta a transformar buena parte de ese suelo en universidad, hospital privado, oficinas y hoteles.
No es una operación cualquiera. Con la normativa hoy vigente, recalificar una parcela dotacional exige que sea la propia administración —el Ayuntamiento primero, con el visto bueno posterior de la Comunidad de Madrid y un informe ambiental— quien tome la iniciativa, justificándola en el interés general. Solo después llega el desarrollo pormenorizado mediante un Plan Parcial. El procedimiento, al menos sobre el papel, obliga a la administración a explicar por qué conviene a la ciudad, y no solo al propietario del suelo.
Lo que cambia con la LIDER
La cuestión de fondo, sin embargo, va más allá de esta parcela. La nueva Ley LIDER —la ley del suelo que sustituirá al marco actual— traslada buena parte de esa iniciativa al propio propietario privado. En lugar de esperar a que el Ayuntamiento module una modificación del Plan General, el titular del suelo podrá presentar directamente un Plan Ejecutivo que delimite el ámbito de actuación, module lo que haga falta del planeamiento vigente, fije las redes públicas y establezca el uso y la edificabilidad que le convenga, sin necesidad de que la administración justifique previamente el interés general de la operación.
La aprobación, eso sí, seguirá recayendo en el Pleno municipal. Pero el cambio de quién enciende el proceso no es un matiz técnico: significa que operaciones como la de Valdebebas dejarán de depender de que un gobierno municipal decida iniciarlas por razones de interés público, y pasarán a activarse cuando al propietario le convenga.
De 360.000 a más de 530.000 metros edificables
Los números de la modificación aprobada dan idea del salto. El uso deportivo privado, que hoy ocupa toda la edificabilidad de la parcela, se reduce a menos de una cuarta parte. A cambio, aparecen dos usos que hoy no existen en ese suelo: uno dotacional privado —universidad y hospital— y otro terciario, es decir, oficinas y hoteles.
El total edificable pasa así de 360.000 a 532.550 metros cuadrados: un 48% más de techo, y sobre todo, un cambio radical en qué se puede construir sobre un suelo que hasta ahora estaba reservado, en teoría, a equipamiento deportivo.
Aumentar el valor de las parcelas resulta vital para el club que preside Florentino Pérez tras la suspensión de los conciertos del Bernabéu.
Así resumía eldiario.es el objetivo de la operación, en una información sobre la intención municipal de recalificar el suelo de Valdebebas.¿Qué interés general justifica la operación?
La pregunta que queda en el aire es la que da sentido a todo el procedimiento administrativo: ¿en qué análisis se ha basado el Ayuntamiento para concluir que en Valdebebas y en el nordeste metropolitano sobra suelo dotacional y faltan oficinas, hoteles, hospitales privados y universidades privadas? La Constitución, en sus artículos 45 y 47, obliga a los poderes públicos a gestionar el suelo de forma racional y de acuerdo con el interés general, precisamente para impedir la especulación. Y la especulación urbanística tiene, según se mire, dos caras: retener suelo ocioso a la espera de que se revalorice, y cambiar su uso o su edificabilidad para que gane valor. En Valdebebas conviven ambas: años de suelo dotacional sin desarrollar y, ahora, una recalificación que dispara su valor de mercado.
Mientras se resuelve esa aprobación definitiva, la operación de Valdebebas funciona como un caso de manual de lo que está por venir: si con la legislación actual ya ha sido la propia administración la que ha impulsado una recalificación tan favorable para el propietario del suelo, cabe preguntarse qué ocurrirá cuando, con la LIDER en vigor, ya ni siquiera haga falta ese impulso municipal para que el promotor mueva ficha.
