La Diputación Permanente del Congreso de los Diputados ha aprobado este jueves, 12 de noviembre, el conocido como «decreto Maricarmen», con 35 votos a favor y 34 en contra. Sin embargo, PP, Vox, Junts y PNV han rechazado el segundo real decreto-ley, destinado a reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler. La jornada parlamentaria deja así en vigor nuevas medidas de protección frente a los desahucios y de regulación del mercado inmobiliario, pero bloquea una reforma que pretendía ampliar los derechos de los inquilinos.
Las votaciones se han producido apenas 24 horas después de la huelga general del 11 de noviembre, en la que el acceso a una vivienda digna y la mejora de los salarios ocuparon un lugar central entre las reivindicaciones.
El resultado ha evidenciado el papel decisivo del PNV, que ha respaldado el primer decreto y ha votado en contra del segundo, contribuyendo a su rechazo junto al Partido Popular, Vox y Junts per Catalunya.
¿Qué es el decreto Maricarmen y por qué lleva ese nombre?
El conocido como decreto Maricarmen recibe su nombre de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años cuyo desahucio en Madrid, el pasado 23 de septiembre, provocó movilizaciones en defensa del derecho a la vivienda.
Tras aquellas protestas, el Gobierno impulsó dos reales decretos-leyes con medidas relacionadas con los desahucios, la especulación inmobiliaria y los contratos de alquiler.
Ambos textos fueron rechazados por el Congreso el 2 de octubre. Posteriormente, el Ejecutivo aprobó nuevas versiones el 6 de octubre, que han sido sometidas a votación este 12 de noviembre.
Con las Cortes disueltas por la convocatoria de elecciones generales del próximo 29 de noviembre, la decisión ha correspondido a la Diputación Permanente del Congreso.
¿Qué medidas incluye el decreto Maricarmen aprobado?
El Real Decreto-ley 29/2026 contempla actuaciones sobre los desahucios, los alquileres temporales, las operaciones inmobiliarias de determinados fondos de inversión y el acceso a la vivienda.
1. Protección frente a determinados desahucios hasta 2030
Una de las medidas más importantes amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados procedimientos de desahucio que afecten a personas y familias vulnerables sin alternativa habitacional.
Esta protección está sujeta a los requisitos establecidos legalmente y no supone una paralización general de todos los desahucios.
La normativa también establece condiciones específicas cuando los procedimientos están promovidos por determinadas entidades dedicadas a adquirir viviendas o deudas hipotecarias con descuentos.
2. Límites a determinadas operaciones de fondos de inversión
Hasta finales de 2030, el decreto limita determinadas adquisiciones de viviendas por parte de sociedades inmobiliarias, fondos de inversión y grandes tenedores cuando las operaciones se realizan por debajo del 70 % del valor de mercado.
La medida pretende restringir operaciones especulativas basadas en la compra de inmuebles con importantes descuentos.
No obstante, la norma establece excepciones y no supone una prohibición general de que los fondos de inversión puedan adquirir viviendas.
3. Regulación de los alquileres de temporada
El decreto introduce cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos para limitar el uso injustificado de los contratos temporales.
Los propietarios deberán acreditar la causa real de la temporalidad. Con carácter general, estos contratos tendrán una duración superior a 31 días y no mayor de doce meses, con las excepciones previstas legalmente.
Cuando se utilicen contratos temporales sucesivos sin una justificación válida, podrá determinarse que realmente existe un alquiler de vivienda habitual, con las correspondientes garantías legales para el inquilino.
4. Nuevas reglas para el alquiler de habitaciones
La norma también contempla medidas para regular el alquiler de habitaciones.
Entre ellas, establece que la suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar el importe correspondiente al alquiler de la vivienda completa, conforme a las condiciones establecidas legalmente.
Con ello se pretende limitar las situaciones en las que el alquiler individual de habitaciones permite obtener rentas superiores a las del arrendamiento completo de un inmueble.
5. Prórroga extraordinaria de los alquileres hasta 2028
El texto aprobado permite solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.
Esta ampliación se aplicará por periodos anuales y estará condicionada al cumplimiento de los requisitos establecidos, entre ellos las obligaciones de pago del arrendatario, salvo las excepciones legales.
Es importante diferenciar esta medida de la renovación sucesiva de contratos que pretendía establecer el segundo decreto, que finalmente ha sido rechazado.
6. Limitaciones a las subidas del alquiler
Hasta finales de 2027, el decreto contempla restricciones a las actualizaciones anuales de determinadas rentas de alquiler.
Según las circunstancias del contrato y los mecanismos de actualización previstos, se establecen límites vinculados al índice de referencia correspondiente y, en determinados supuestos, un máximo del 2 % cuando no exista acuerdo entre las partes.
7. Medidas fiscales sobre viviendas vacías y pisos turísticos
La normativa incorpora modificaciones fiscales relacionadas con las viviendas vacías, los alojamientos turísticos y determinadas sociedades inmobiliarias.
Entre ellas se encuentra la posibilidad de aplicar recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en determinados supuestos, así como cambios en la tributación de los alojamientos turísticos y de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, conocidas como SOCIMI.
El texto también contempla incentivos fiscales relacionados con la reducción de determinadas rentas de alquiler.
8. Deducciones fiscales para personas que viven de alquiler
El decreto establece una deducción estatal en el IRPF del 10 % de las cantidades destinadas al alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con rentas inferiores a 33.007,20 euros anuales, siempre que cumplan las condiciones exigidas.
También incluye una reducción al 4 % del IVA para determinadas viviendas protegidas de carácter permanente o indefinido.
9. Vivienda pública y financiación para comprar la primera vivienda
La norma contempla actuaciones destinadas a ampliar y proteger el parque público de vivienda mediante la entidad estatal CASA 47.
Asimismo, incorpora el programa TU CASA, con una dotación de 10.000 millones de euros, que prevé préstamos complementarios de hasta 50.000 euros para financiar parte de la compra de una primera vivienda habitual, sujetos a los requisitos establecidos.
¿Qué partidos han votado a favor del decreto Maricarmen?
La votación del primer real decreto-ley se ha resuelto por un estrecho margen:
- 35 votos a favor: PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, Podemos y PNV.
- 34 votos en contra: Partido Popular, Vox y Junts per Catalunya.
El respaldo del PNV ha resultado decisivo para que el decreto pudiera ser convalidado por un solo voto de diferencia.
Este resultado contrasta con el rechazo registrado el 2 de octubre en el pleno del Congreso, cuando una versión anterior del decreto no consiguió los apoyos necesarios.
El segundo decreto de alquileres cae por los votos de PP, Vox, Junts y PNV
La votación del Real Decreto-ley 28/2026, destinado a reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler, ha tenido un resultado diferente.
El texto ha sido rechazado con 35 votos en contra y 34 a favor.
- A favor: PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu y Podemos.
- En contra: PP, Vox, Junts y PNV.
En esta ocasión, el PNV ha cambiado el sentido de su voto respecto al primer decreto y se ha sumado al bloque contrario a la propuesta.
La decisión ha impedido que salgan adelante nuevas medidas destinadas a reforzar la continuidad de los contratos de alquiler y limitar determinados supuestos de no renovación.
¿Qué derechos incluía el segundo decreto rechazado?
El segundo texto contenía modificaciones relevantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Renovación sucesiva de los contratos
La norma pretendía establecer renovaciones sucesivas de los contratos de vivienda habitual una vez superados los primeros cinco años de arrendamiento, o siete cuando el propietario fuese una persona jurídica.
Esta medida buscaba ofrecer una mayor estabilidad residencial a las personas inquilinas.
Mayor plazo de preaviso para finalizar el alquiler
El texto ampliaba de cuatro a seis meses el plazo de preaviso que debía respetar el propietario para comunicar su intención de no renovar el contrato.
Indemnizaciones para los inquilinos
Una de las principales novedades era la introducción de una indemnización mínima equivalente a doce mensualidades de alquiler de una vivienda comparable en determinados supuestos en los que el propietario decidiera no renovar el contrato.
La propuesta contemplaba excepciones, entre ellas la necesidad debidamente justificada de recuperar la vivienda para uso propio o de determinados familiares.
¿Cómo afecta a los inquilinos el rechazo del segundo decreto?
La no convalidación del Real Decreto-ley 28/2026 supone que las nuevas reglas de renovación sucesiva no continuarán vigentes.
Tampoco se aplicará la indemnización mínima de doce mensualidades prevista en el texto rechazado para determinados casos de no renovación.
Sin embargo, el rechazo del segundo decreto no elimina las medidas incluidas en el decreto Maricarmen que sí ha sido aprobado.
Por tanto, continúan las protecciones y medidas de regulación contempladas en el primer texto, incluida la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos que cumplan los requisitos legales.
Los alquileres seguirán sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y a las modificaciones que permanecen en vigor.
La vivienda, en el centro del debate político tras la huelga general del 11N
La convalidación de estos decretos se ha producido un día después de la huelga general del 11 de noviembre, una movilización que situó el acceso a la vivienda y la pérdida de poder adquisitivo entre sus reivindicaciones principales.
El resultado parlamentario deja dos decisiones distintas. Por un lado, se mantiene una parte de las medidas destinadas a proteger a personas vulnerables frente a determinados desahucios y regular algunas prácticas del mercado inmobiliario.
Por otro, queda bloqueada la reforma que pretendía reforzar la estabilidad contractual de los inquilinos mediante renovaciones sucesivas, mayores plazos de preaviso e indemnizaciones en determinados supuestos.
PP, Vox y Junts han votado contra los dos decretos, mientras que el PNV ha sido decisivo tanto para aprobar el primero como para rechazar el segundo.
El resultado vuelve a situar la regulación del mercado del alquiler en el centro del debate político, en un contexto marcado por las dificultades de acceso a la vivienda, la movilización social y la proximidad de las elecciones generales del 29 de noviembre.
